张大伟(二手房东突然变脸)
2023年11月08日 靓嘟嘟
令所有人没有想到的是,北京楼市来了个大反转。
就在前段时间,北京楼市一片冷清中,有网友看到一个日结(每日结算劳务费)群里,有人在招揽“看房团”:“集体坐大巴,去售楼处排队,要求成熟点,最好看起来像成功人士。管饭一天110元,看多个楼盘,最高一天150元……”但如今,这样的“看房团”,是用不上了。
因为,自北京9月1日推行“认房不认贷”政策后,这座城市的新房看房量和二手房成交量短时间内暴增。政策出台后一两天内 ,开发商的售楼处挤满了人,房产中介的电话也响个不停。“认房不认贷政策,使很多刚需和改善性需求得到了释放。其中有一部分购房者,是之前积压的需求。”北京市房地产法学会副会长赵秀池告诉「市界」。
不过,截至9月6日,短短五天时间里,“认房不认贷”给北京楼市带来利好的同时,也让开发商、业主、购房者,陷入深深的纠结之中。
“说是涨价1%,但最终还是打折了”
北京“认房不认贷”政策官宣前两个小时,也就是9月1日17时左右,专注于新房市场的朝阳资深房产中介李权,就接待了不少前来订房的买房客。这些人早早地感知到市场的变化。他们害怕现在不买房,等政策发酵起来,一切就会不同了。“认房不认贷”对他们的意义,不可谓不大。
要知道,过去的“认房又认贷”,是你只要有过房贷记录,即使名下只有一套房,也不能算首套了。而“认房不认贷”实行后,意味着只要名下无房,不管你有没有贷款记录,都可以按照首套住宅的首付比例和贷款利率来买房。
“认房不认贷”政策公布后不久,北京新房售楼部就热闹了起来;二手房房产中介也忙得脚不沾地。开发商们更没闲着。一时之间,楼盘“折扣收紧、即日涨价”的海报,传得满天飞。在这样的氛围中,本来很高兴的思瑶,有点不淡定了。
思瑶名下有房,她的男朋友名下无房。两个人一旦领证,就是以家庭为单位了。他们在北京买房,就算二套房。二套的首付比例至少是60%及以上(按照北京规定,普通住房首套首付60%,非普通住房80%),这对思瑶来说挺有压力。思瑶也不是没想过,以男朋友的名义在婚前买房,这样可以算首套,但只能写男朋友的名字。思瑶和男朋友想到的办法是:男朋友在婚前买下房,然后法定赠予思瑶一半房产。然而,思瑶的爸爸并不放心,“他觉得房本上,没有我的名字,就没有保障。”
思瑶也想过北京会不会实行“认房不认贷”的政策,但每每提到这件事,房产中介就很笃定地对她说,北京根本没可能推行这个政策。这令思瑶在很长一段时间里一筹莫展。但令她想不到的是,北京“认房不认贷”的靴子,突然就这样落地了。看到这个消息,思瑶第一反应是,“可以领证了。”欣喜之余,思瑶很快有了新的烦恼。
“认房不认贷”政策一出来,房产中介就给思瑶发来了消息。大概意思是:他所在公司使用的平台软件咨询量大增,他的手机也一直响个不停,“房子一天差不多有过去一个月的成交量”。看完中介的消息后,思瑶内心忐忑极了:这样火热的市场下,房价是不是要上涨?带着这样的紧张情绪,自9月2日开始,思瑶就马不停蹄地看房了。
李权深耕北京朝阳国贸和双井商圈,他在这些天接待了不少像思瑶一样闻风而动的年轻人。
在李权接触的买房人中,年轻的刚需群体多一些,除此之外,改善性客户群体也有不少,他们通常是“卖一买一”。这完全与“认房不认贷”政策出台的用意吻合—— “刺激刚需,利好改善”。
刚需和改善型购房者蜂拥而至中,北京新房和二手房成交量也随之飙升。中原地产统计,9月2日,北京新房成交超过1800套,对比整个8月3100套的网签规模,救市第一天已经超过之前半个月的成交量。二手房同样迎来暖意,同日成交1200套,环比上涨超过100%。
风风火火看了两天房子后,思瑶发现之前的担忧,似乎有点多余了。一些楼盘说是涨价、回收折扣,但也是做做样子。以思瑶看的一个新房项目为例,这个楼盘临近北京房山稻田地铁站,“9月1日政策出来之后,说是涨价1%,但实际上可以便宜首付的5%。”
从目前来看,一些开发商所谓的回收折扣、全线涨价,营销的噱头大于实际的意义,“更多的是对客户心理的一种影响。”但这并不意味着“就没有楼盘收回折扣和涨价。”在某知名房企担任营销总的郭啸告诉「市界」。有底气做出这些动作的,是本身地段和品质很好的项目。
「市界」从多名房产中介处了解到,一些好的新楼盘,有提价的意思。“说是从9月4日开始实行,涨价的幅度在1%-2%。”按照楼层、采光等条件,有一些项目是“一房一价”。极为抢手的房子,要求购房客在几天内或一个月内,交完首付。无论如何,从数据来看,“认房不认贷”政策实行后,新房成交量大于二手房的成交量。中原地产数据显示,9月2日、9月3日这两天,北京新房成交量了2700套,二手房成交了2600套。
“新房设计更现代一些,有些楼盘甚至还有新风系统。”李权向「市界」解释了新房成交量高于二手房的原因,“更重要的是,新房和二手房价格,在很多区域是差不多的。如此情况下,买房客当然更愿意选择居住体验感好的新房。”
二手房挂牌量激增
思瑶也是新房爱好者大军中的一员。
在她看来,新房看着就舒服,住起来也舒服。而一些二手房,虽然离地铁近,但是又破又小,居住体验感差。然而,在新房市场成交如火如荼中,思瑶并没找到合适的新楼盘。看过的项目,要么总价太高,要么有硬伤。
无奈之下,她将范围放到了二手房上。但二手房的业主们,也闻风而动了。思瑶关注的一些二手房,有的涨价了,同时一些新房源,一夜之间就挂出来好多,这些业主的心态要么是想卖掉买改善型住房的,要么是想趁着市场行情好,将手上的房子出手。而一些调价的房子,以李权所在的国贸和双井区域为例,“比之前的价格,上浮了5%。”诸葛找房数据显示,2023年9月2日、3日,北京二手房涨价房源量,分别为1048套、867套,日均涨价房源量,较上一周同期翻两番。
另据财经十一人报道,有二手房业主甚至连夜打电话给中介毁约;有业主以没时间签合同为名,行变相涨价之实。「市界」了解到,有勇气毁约和涨价,多是比较优质的房子,比如得房率高、地段好、采光好等。但这并不意味着,不优质的二手房业主就不涨价,华瑞恰好就碰到了这种情况。
她看中了一套位于东五环的二手房,可以称之为“老破小”:没学区、没车位、简装,50多平方米,房龄超过40年。在“认房不认贷”政策出来之前,房东心理价是280万元。华瑞原本与房东约好9月2日下午三点看房。就在她幻想着房子该如何装修时,出台的“认房不认贷”政策,让看房一事突生变故。房东态度很强硬,他告诉华瑞,房价如果低于285万元,就没必要见面谈了。
房东又不着急卖了。这个房子只是房东诸多房子中的一套,但对刚需客华瑞来说,他好不容易看中的一套房子可能就要失之交臂了,以他目前的预算,可看的房源范围又要变小,地段又要往更偏远的地方转移了。
二手房价格上浮会持续多久?答案可能是很短,因为北京二手房挂牌量这段时间多出了不少。以李权所在的区域为例,“一天增加了18套,之前可能一个月能上一套,或者五六套已经很不错了。”而据链家向媒体提供的数据显示,北京地区二手房挂牌房源,已经激增到155016套。在政策出台前,挂牌量则是15.1万套。一般来说,北京二手房市场10万套至11万套,算是比较正常,现在的数据则远超正常量。
这其中,不少是想挂牌卖房置换的人。不过,在链家中介人士看来,如果想将二手房挂牌量降下来,需要刚需人群进来接盘。换言之,只有源源不断的刚需入场,这个市场才能活跃,置换、改善型客户刚需盘变现后,才能去买新房或学区房。
“认房不认贷”的热度,还会持续多久?
思瑶曾经很笃定房价会上涨,“很多买房需求释放了,供小于求了,房价肯定涨。”思瑶的男朋友,有自己的看法,“很多改善型业主,他们的需求也释放了。他们买房必须先卖房,这样二手房挂牌量,也会大量增加。二手房多起来,不一定会涨。”
所以,当看到北京二手房激增的挂牌量后,思瑶冷静了下来。她告诉「市界」,继续看房子,“看不到满意的,价格合适的,就不会买。也不会因为怕涨价,着急上车。”不着急买房的还有叶松。尽管他早在一年之前,就踏上了看房之路。
叶松想买的房子,不仅是他在北京的首套房,也是他的婚房。叶松告诉市界,他就是想找到心仪的房子。石景山、丰台等地区的新房,叶松并不中意。最终,他将买房的范围,放在了海淀区。他的单位,在海淀区;他女朋友家,也在海淀。但只可惜,叶松重点关注的区域海淀永丰南,目前并没有中意的新房,只能等等“土拍”了。
“认房不认贷”的政策出来后,叶松也确实有点焦虑,担心优惠力度收紧,也担心“买房难度会增大”,但还是想买到“满意的房子。”用他的话说,之前看过没看上的,就算政策出了,也不想将就入手。因为,在叶松看来,这一次的政策,更像是一阵强心剂,“政策的兴奋期过去,北京楼市还会是老样子。”
李权跟中介同事们推算了一下,这个政策带来的热度,会持续个半年左右。这个推算有一个前提,即“后续没有相关政策的话。”李权口中所说的“后续政策”,指的是调整首套房和改善型需求房贷的首付款比例、利率等。从目前来看,北京的首套房首付比例,以及利率等,暂时没有变化。
中原地产首席分析师张大伟算了一笔账:依北京市目前的政策,如果是普宅,首套房首付比例不低于35%,二套房首付比例不得低于60%,相差25%。以一套600万元的房子计算,那就是在首付阶段,可以少支出150万元。如果是非普通住宅,首付分别是首套40%,二套80%,一套600万元的房子,首付可以少240万元。
“按照实际支付计算,不考虑税费等,新政前,二套房利率5.25%,贷款金额少,累计利息只有127万元。新政后,如果多贷款了40%,利息就变成了340万元,整体购房成本高达1140万元。”张大伟提到。换言之,如果北京仍然维持之前的房贷利率,那就意味着即便“认房不认贷”后,购房者们的购房成本,并没有变低反而变高。
“总房价还是没有变,只是客户将首付和后续的月供,做了一个置换。可能大家权衡完了,认为虽然首付低了,但后续贷款没能力偿还。他们就会冷静下来。”郭啸告诉「市界」。也正是基于这个原因,即便目前北京市场再火热,中介方比如李权,房企方比如郭啸,购房者比如思瑶等,都冷静下来,开始观望。
他们都在等,等北京有没有后续政策出台。在赵秀池看来,“今后需要跟进其他政策。比如首套房和改善性需求房贷的首付比例、利率,都应该有所下降;普通住房标准应该做动态调整;限价限购限售政策应该有所放松。”购房者们等“风”来这个姿态,也存在于天津楼市里。
就在上个周末,天津新房、二手房成交量,也双双飙升。这背后,是天津出台了一些利好楼市的政策。这其中不仅仅包含已经落地的政策,还有一些在房产中介、新房销售口中广为流传的“政策”。其中,有“天津非市区取消限购”“非市区降首付”“房贷利率已下调”等。
“这些政策预计下周公布。”9月4日,天津一名资深房产中介告诉「市界」。也就是在这些官方还未认证的消息中,很多购房者提前锁定了房源,但并不着急支付首付。他们想等政策落地,“希望能够搭上首付比例降低、贷款利率降低的这班车。”
同样是在9月4日,澎湃新闻报道称,中国人民银行北京市分行相关人士表示,LPR改革之前北京地区存在各个银行的利率下限并不是完全统一的情况,一些房贷业务比较集中的银行的利率下限可能高于其他银行,这种不同银行之间不一致的情况如何处理,目前仍在研究当中,但9月25日之前会向社会公布。
风乍起,吹皱了一池春水,期待后续有更强劲的风,让这池春水真正的活跃起来。
(文中思瑶、李权、叶松、华瑞为化名。)
作者 | 陶 婷
编辑 | 孙春芳
运营 | 刘 珊
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