最近再一次体会到了一句至理名言。

越是有钱人，越是容易赚到钱。

我们之前说过，最近豪宅市场，正在迎来抛售潮。

近期接二连三的特价房出来之后。

发现，豪宅这房东，是真给力，真敢降啊。

上来就直接砍掉三五百万，甚至上千万。

为什么豪宅正儿八经更容易捡漏。

因为不同于刚需刚改客户，他们卖掉房子，是为了置换。

如果碰到横盘期，卖不上好价格，就会选择暂缓置换计划。

豪宅不一样啊。

豪宅房东绝不止一套房子，遇到急需资金周转的时候。

他们是真敢降啊。

这时候，对于手上有米的小伙伴，绝对是捡钱的机会。

但是，买豪宅需要哪些注意事项。

今天我们一次性说清楚。

暂时买不起也没关系，万一将来暴富，也知道豪宅都有哪些门路。

豪宅地段一点要锁定2035中央活动区。

在上海，买3000万以上的豪宅。

一定要买在上海2017至2035规划的中央活动区内。

也就是滨江沿线、衡复风貌区、老静安、徐家汇、虹桥、古北等这几个少数地方。

中央活动区包含了过去发展最好的地方。

以及未来规划能级最高的区域。

汇集了上海的Old Money 和 New Money 。

偏远地区的豪宅不要选。

比如颛桥的上海星河湾，2020至2021年的涨幅完全无法与市中心豪宅比拟。

豪宅的配套与中产盘有很大区别。

对于中产盘和刚需盘来说，最重要的配套就是学区和地铁。

豪宅业主完全不需要Care。

首先，核心地段的豪宅，地铁肯定有，还不止一条。

其次，上海的豪宅买家，大多数都是上海本地高净值人士，海外教育路线绝对是主流。

豪宅业主要重视的是景观和高端商业。无遮挡的江景房高区，溢价空间会比较高。

豪宅对硬伤一定是零容忍。

豪宅由于总价很高，买家眼光会挑剔。

一些普通小区常见的毛病，绝对不能容忍。

比如：外墙漏水，层高过低，车位配比不足、人车不分流、楼间距窄等。

对于豪宅来说，外立面最好选干挂石材、铝板、玻璃幕墙等。

层高一定在3米以上。

车位配比大于1:1，且人车分流。

小区带会所是硬性条件。

地段和房源极其稀缺的情况下，才可以适当放宽标准。

宁当凤尾，不做鸡头。

上海很多中高档小区，会在楼王以及顶层、低层推出复式、大平层户型。

有些普通小区，甚至还会造出几栋别墅。

比如亿润苑、上海滩大宁城，这类房源都不推荐买。

买豪宅就是买圈层。

买次一级小区大户型，选择的是圈层向下兼容。

买顶级小区的小户型，选择的是圈层向上兼容。

普宅次豪的大户型，相比小户型单价，都是折价的。

这也就是我们所谓的，需求端的萎缩。

而顶豪的最小的户型，比如茂名公馆144㎡，九龙仓静安的124㎡，挂牌就被秒。

所以买普通小区的大户型，不如买次豪的小户型。

买普宅大户型或者次豪大户型，不如上车顶豪的小户型。

在圈定符合以上定律的范围之后。

我们在豪宅看房的过程中，我们可能需要一些准备。

1、选择打车，不要自驾；

越是豪宅，中介的竞争越大。

车牌一旦被拍照，车主的电话10分钟内会被打爆。

从此被中介骚扰就是家常便饭。

2、如果可以，手机办个小号。

进门登记时，电话可以留小号。

买到房子后，就可以注销了。

如果嫌办卡太麻烦，可以APP上申请一个多号。

3、携带电子尺。

豪宅很重要的指标是层高，分别是3.3米和3.6米。

以及窗户玻璃的高度，以及阳光照射在客厅地板上的长度。

一定要携带一把电子尺，或者手机下载一个APP。

4、查成交数据。

可以问问近半年小区和周边小区的成交数据。

换算一下，每个阶段的平均涨幅水平。

为后续谈价做数据储备。

5、跟业主少沟通。

过多交流容易给房东和中介表现出很喜欢的态度。

后续谈价就比较困难了。

必须问的，问清楚，不需要说太多其他的。

6、豪宅一定要有私密性。

买低层尤其注意。

观察楼栋与小区、围墙的距离是否合适。

这点，绿城黄浦湾做的比较好，即使三楼以下，也很私密。

7、会所能辨别真假豪宅。

会所一个很重要的指标，那就是自营还是外包。

自营的会所，都是开发商旗下的，协调各类资源比较容易。

开发商更注重自己的口碑。

双会所最佳，看里面配置是否齐全。

钱掏到这个份上，恒温泳池，起码是个标配。

不然，肯定要踢出豪宅俱乐部名单。

8、24小时管家服务物业是标配。

对豪宅来说，好的物业是储钱罐。

如果豪宅碰到不好的物业，将来房子很难卖个好价格。

标配是有没有24小时管家服务。

尤其是口罩事件的时候，这个小区业主对物业的口碑，以及物业在这期间如何服务业主。

有没有比其他小区多做一些增值服务体验。

这方面来说，港资自营物业和五大行是首选。

9、选择低容积率。

豪宅嘛，原则上容积率越低越好，一定不要超过2.5。

容积率低，小区的绿化相对就会比较高一些。

对于高层来说，2.5以下的容积率，楼间距大，私密性也会略好一些。

10、小区外围兜一圈，看看外立面。

超5年房龄的小区，看外立面是否有清洗，甚至脱落和修补的痕迹。

嘉天汇和嘉御庭这两个小区，都是真石漆，就会有脱落的现象。

这种就是将来砍价的筹码。

价值决定价格。

房产的价值与城市价值是一致的。

特别对于豪宅，也是我们一直所说的稀缺优质资产。

有能力拥有的，也注定只是金字塔尖的少数人

最后，希望各位，都能站在塔尖。

一起，努力吧。

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