2022年5月25日，是翠堤春晓历史上业主最扬眉吐气的一天，业主可以直接投票海选新物业了。一大早，就有10多名大爷大妈拿起身份证在小区南门口排队等候10点投票开启。

据悉，因疫情管控和业主大会准备工作等原因，小区2022第二次业主大会选聘新物业一度被推迟了5天。本次业主大会是在重庆市南岸区花园路街道办事处、金鹤社区居委会的指导和监督下，翠堤春晓业委会组织召开的2022年第二次业主大会，本次业主大会持续至2022年5月31日，共7天。

根据业主大会公告，业委会根据投票进度（业主和面积参与率），可提前2天决定是否延长本次业主大会时间，每次延长时间不超过4天，最多不超过3次。

据了解，本次新物业选聘工作由业委会聘请了第三方专业咨询机构做整个业主大会的合规性文书指导。为避免分歧、减少争议，本次业主大会只开通了线上白天固定票箱和夜间上门入户征集选票两种书面投票方式。待业主大会结束前，根据投票进度，业委会有权启用应急措施，委托第三方专业呼叫中心座席电话录音投票来补充。

通过笔者的走访归纳总结，本次业主大会呈现出若干亮点与特色，值得其它小区借鉴参考：

一、业主大会，党员同志冲在监督一线

小区召开业主大会，既是一件非常重要的事情，又是一项艰巨且光荣的任务。疫情期间，花园路街道办事处，委托金鹤社区党委，携社区/辖区党员同志，冲锋在业主大会一线，白天奔走在业主大会投票现场，晚间随志愿者上门入户征集选票，做好整个业主大会投票监督工作，把我党建引领政治关，为本次业主大会顺利召开保驾护航。

二、不再设资格门槛，向社会开放报名

召开业主大会选聘新物业，传统方式通过公开招标遴选出2-3家物业后，再组织召开业主大会投票选出1家新物业，存在时间周期长，中途不可控，设置资质门槛和评分标准容易被质疑操控等发生。本次业主大会发布15天公告，基于现有物业服务资费标准（住宅1.0元/平方/月），业委会向所有物业服务企业开放报名。报名期间，业委会收到了15家意向企业报名，截止报名时间结束，业委会对公账户收到了10家物业服务企业各20万共200万竞选保证金，报名成功的物业服务企业名单根据竞选保证金收款时间排序如下：

1、重庆新美婷物业管理有限公司

2、重庆市诚顺物业管理有限公司

3、重庆元有物业管理有限公司

4、重庆宗山物业管理有限公司

5、重庆登盛物业管理有限责任公司

6、重庆美每家物业管理有限公司

7、重庆明仁物业管理有限公司

8、重庆旭原天澄物业管理有限公司

9、重庆融汇物业管理有限公司

10、成都德昌行物业服务有限公司

三、缴纳竞选保证金20万

为避免中选物业服务企业前期虚假承诺、夸大宣传，后期出现反水现象发生，业委会通过对公账户收取竞选保证金20万（10万/1000户标准执行），不接受联合体或分公司报名，要求报名企业通过公司总部对公账户缴纳，尽量避免挂靠企业发生，同时也将传统公开招标流程中经常出现的“配合”小企业自然过滤掉，因为海选，交20万竞选保证金至少需要冻结1个月小企业参与已无实际价值作用。

四、专家打分改由业主直接投票海选

按照《民法典》和《重庆市物业管理条例》，选聘物业属于小区重大事项，需要召开业主大会由全体业主投票表决决定，为严格执行法律规定，本次业主大会直接将报名成功的10家竞选物业服务企业交由全体业主投票表决，不再采取传统方式先由5名专家评标打分，再提交业主大会投票表决，避免前期设置打分条件出现暗箱操作，为个别“心仪”的物业服务企业量身定制分值。

五、差额选举(M选N)，一次投票搞定

为达到《民法典》2/3业主和面积参与，其中1/2业主和面积赞同，由于本次业主大会有10家候选物业服务企业待表决，如果采取传统方式，让每个业主只勾选1家候选物业，必然会导致选票被分散，本次采取差额选举（类似业委会委员差额投票）投票方式，让每个业主同时勾选4家候选物业服务企业，这样，当2/3业主和面积都参与的情况下，计票结果必然至少会出现一家及以上物业服务企业都获得50%通过率，从而满足《民法典》刚性指标要求。从第一天投票现场执行效果反馈来看，业主非常理解该政策并积极配合投票，首日投票率超过14%，大家都明白，争取只召开一次业主大会就能选聘出新物业。

六、竞选物业企业线上线下同步宣传

本次业主大会由业委会统一向10家竞选物业服务企业安排集中展示场地，每家物业服务企业可提供2-3个展板或易拉宝，一直展示到业主大会结束。业主大会召开前，每天晚上集中安排3家物业服务企业带上投影仪及展示资料进小区开展线下宣讲。

线上宣传同步推进，业委会开通了业主我当家业主决策小程序平台，每家竞选物业服务企业可提供LOGO、500字内的竞选口号和PDF竞选文件免费上传小程序平台，小程序将本次业主大会所有会议资料电子版上架发布，包括标准的物业服务合同和10家竞选物业企业PDF竞选文件。

七、小程序直播业主大会召开进度

为减少分歧和争议，本次业主大会未开通电子投票服务，为提高公开透明度，业委会工作人员每天及时将书面投票的门牌号标记到小程序平台上，通过直播，让每个业主都可查询到邻居是否已书面投票；大数据让每个志愿者/楼栋长都可动态了解自己负责楼栋还有哪些业主没投票，从过去的“盲扫”变成今天大数据时代的“智能扫楼”；直播方式让业委会、社区、街道都可及时掌握业主大会进度（业主参与率），公开透明，值得提倡和鼓励。

八、标准的物业服务合同提前制定

为统一标准要求，业委会在第三方咨询机构的指导下，参考上市物业公司标准模板，提前制定了物业服务合同，特别明确了奖惩约定，供10家竞选物业服务企业统一参照执行，避免业主大会召开完毕后，中选物业服务企业再与业委会商谈合同条款，导致物业服务合同大走样。

九、物业合同奖惩分明约定

本次物业服务合同呈现三大亮点：

1、采取综合服务满意度测评，业委会不再制定考核维度较多的测评打分标准，改由全体业主综合印象投票，物业服务企业入驻6个月后，通过业主决策平台和线下方式启动物业服务满意度综合测评，综合服务满意度=满意户数/参与测评户数，要求参与测评户数高于小区总户数的50%，避免参与户数过少不具有广泛代表性，届时鼓励物业管家点对点发送小程序给业主，提高业主测评参与率。

2、约定惩罚机制：当测评综合服务满意度低于70%时，业委会向物业服务企业发出警告及整改事项通知书，当连续两次都低于70%时，业委会直接扣除合同履约保证金20%，当连续三次都低于70%时，业委会再直接扣除合同履约保证金50%，同时认为物业服务合同出现严重违约，业委会启动业主大会重新选聘新物业。注意是“连续”机制，这样，业委会给了物业服务企业充分豁免权，具有较高的可操作性。

3、建立激励机制：当测评综合服务满意度高于75%时，业委会通过公区收益奖励物业服务企业1.5万/月。在较低物业资费的老旧小区，通过制定赏罚分明的机制，给做得好的物业企业及员工糖吃，是一种有效的鼓励措施。据悉，重庆黄泥滂的长安华都与凯美物业通过动态调整公区收益比例，合同执行得就相当不错，房价增值了2000元/平方米。

十、公区收益奖励提交业主大会法定通过

公区收益属于全体业主，是否可用于奖励物业服务企业，需由业主大会投票集体决定。本次业主大会特别增设了一个议题，是否同意物业服务合同及奖惩条款，特别是使用公区收益奖励物业服务企业条款。如通过后，可为后期业委会依法支付提供法律保障，避免出现业主质疑或争议。

十一、竞选文件作为合同附件的组成部分

物业服务合同不再采取传统方式提前明确中选物业服务企业具体投入要求（清单或金额），这样容易制约物业服务企业竞争发挥力度，当物业资费标准锁定，物业服务企业往往只能通过自己的服务标准、入驻投入改造和服务承诺来获得全体业主的欣赏与青睐。实践证明，因为具有竞争充分性，物业服务企业最后的竞选投入往往与业委会前期的预期相比更加乐观与实惠。

十二、 投入改造承诺现金划入业委会账户

为避免竞选物业服务企业前期竞选夸大宣传，后期出现兑现承诺困难的现象，本次业主大会要求中选物业服务企业签订合同时，将投入改造资金一次性直接划入业委会对公账户监管，后期改造物业服务企业制定好改造方案需报审，如出现预算与市场差异较大时，业委会有权直接选择购买第三方服务来平衡预算分歧。

十三、 收取合同履约执行保证金20万

为避免物业服务合同执行过程中，出现与竞选文件较大落差，业委会与中选物业服务企业签订合同时，履行合规程序后将前期缴纳的竞选保证金20万自动转换为合同履约保证金，加强物业服务合同可执行力。

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