大家好，我是京爷，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号“京爷说房”粉丝提问精选，关注“京爷说房” 微信公众号，加入知识星球进行提问和获取资料，有问必答，全程指导：

1、提问：京爷您好！180首付，sfsd，400万左右总预算。不太考虑学区，工作在海淀中关村附近。看了明光村小区，安慧里，立水桥北京北小区。这里个区域您更推荐哪里呢？如果想在海淀看小户型，有推荐的地方吗？谢谢！

回答：您好，虽然，咱们不考虑学区，但是学区也是未来保值性的一个重要点。明光村小区，地段、配套还可以，对应的小学总体而言相对一般，不过也是海淀学籍，如果房源优质的话，保值性没问题。安慧里属于老房子，配套、交通都不错，学校一般，我认为未来升值性一般。北京北小区，次新，小区在立水桥属于性价比较高的小区，居住体验还可以，我认为总体还不错，可以选择。建议看看星球资料《二手房看房买房技巧》

2、提问：京爷，您好！首付200以内，非自住，打算长投，下面哪个区域商品房值得入手?

i. 东小口限竞房 奥森one

ii. 台湖商品房 明月听兰

iii. 未来科学城商品房 未来系列

回答：您好，我认为北部的新房还是相对稀缺的，我建议考虑奥森one；台湖商品房，周围配套还很慢，兑现周期极长，我认为一般。3、未来科学城，不确定性较大，不建议。

3、提问：京爷 您好，本人目前情况是 工作在学院路某高校，老家有一套，所以北京是二套，手头320左右。不考虑学区，上班方便即可，请京爷推荐几个小区，刚需自住

回答：您好，因为是二套，所以可以考虑500万左右的房子，可以看看北影小区、安贞西里，或者也可以考虑稍微带点儿学区的小区，比如石油附小的学区房，农科院附小的学区房，这些保值升值性也还可以，居住可能相对弱一些。可以参考星球资料《北京各小区历史收益统计》

4、提问：京爷好，请问融泽家园和金域华府，为什么这几个月涨那么多，和回龙观其他地方相比，为什么贵那么多，它的价值到底在哪儿，感觉地段户型都很一般啊，谢谢~

回答：您好，其价值在于以下几个点：靠近高薪区域，西二旗、上地，在这些区域上班的年轻人因为工作地房价较高，很自然地外溢到回龙观，而融泽家园和金域华府地理位置相对优越；回龙观有大片的经济适用房和不少老房子，管理、品质、环境都一般，融泽家园算性价比较高的经济适用房，金域华府是品质不错的商品房，这两个小区在回龙观中算是很稀缺的，可以说：全靠同行衬托！这两个原因是其底层逻辑，再加上网络的宣传，更是加了把火。所以其价格表现有异是很自然的事情。详见星球资料《京爷北京买房十大顶级思维》

5、提问：您好，京爷!金融街工作，首房首贷，预算350w以内，考虑刚需上车盘的话目前看了安华西里，感觉虽然房子有点老，但各方面还不错，不知道学区价值如何，是否有隐藏的坑?除此之外，还有金泰城丽湾，六里桥，草桥这几个区域好像还成，请问京爷还有其他区域和小区推荐吗？谢谢

回答：您好，安华西里小区，地段、交通、配套都还可以，低总价的保值性短期没问题。其对应的学校倒是没啥突出的，中国教育科学院朝阳实验分校，相对比较一般，大家买这里都不是为了学校，学区附加值不高，不过这个小区上学倒是挺方便。总体而言，这个小区坑倒是不大，在老房子中属于正常水平，刚需可以购买。金泰城丽湾，草桥，这些还是可以的，也可以看看万年花城。可以参考星球资料《北京各小区历史收益统计》

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