在东北边陲小城鹤岗，一个常住不到百万人口的地级市，秋末冬初的夜晚越来越早黑。在国庆节前的某个傍晚，大约7点左右，当我作为一名记者来到鹤岗市向阳区的核心区域时，周围一片黑暗寂静，唯独一处售楼处仍然亮着灯光——这里销售的是鹤岗今年唯一的新房项目，也是鹤岗近年来销售均价首次突破5000元/平方米的楼盘。

走进售楼处，我注意到有三四组客人正在仔细观看销控板，销控板上展示了7栋、270余户在售房源。这些房源的面积大多在120~160平方米之间，最小的也超过90平方米。其中，有150余户已经被标红，表示这些房源已经售出。

“这是一个超过一个月的销售业绩。”销售经理向记者表示。

与外界对鹤岗住房价格低廉的看法不同，最近几个月来，鹤岗的新房市场出现了逆市回暖的迹象。根据鹤岗市统计局的最新数据显示，今年1至8月，鹤岗商品房销售面积达到7.32万平方米，超过了去年全年的销售面积，同比增长了68.66%，增速在全省排名第一，连续四年实现销售面积的正增长。

对于目前全国和黑龙江楼市仍然处于低迷状态的情况来说，鹤岗的楼市无疑是一抹亮色。今年前三季度，全国商品房销售规模和销售额同比下降。在黑龙江省内，今年1至8月，全省销售面积和销售额分别下降了3%和1%，销售规模还不到邻省内蒙古自治区的一半。

然而，尽管新房销售情况看起来不错，但对于鹤岗的房地产投资、经济增长以及政府财政的增强来说，效益并不显著。由于土地价格低廉，鹤岗的新房价格始终处于黑龙江省的最低水平。从购房者的角度来看，这使得许多置换群体可以在老房子没有卖出的情况下全款购买一套新房；但是，对于房地产投资来说，“卖不上价”并没有什么好处，随着棚改后当地供地越来越紧张，本地房企开始寻找其他出路，外地房企也逐渐退出当地市场。

业内人士认为，从长期来看，面对城市化进程中年轻人的离去、严重的老龄化问题、产业流失以及房价的急剧下降等现象，“鹤岗化”的三四线城市如何应对当地楼市中刚需和改善型需求的饱和问题仍然是一个待解决的难题。

“很少有人通过贷款购房”

“鹤岗宇宙”、“鹤岗国”是鹤岗人和电影导演耿军在谈到他们的家乡时使用的诗意表达，也在一定程度上反映了鹤岗楼市与外界的脱节现象：今年以来，许多地方由于二手房“供不应求”，置换需求难以释放，但在鹤岗，新房销售并不受困扰；截至目前，黑龙江省会城市哈尔滨及其周边地区的新房价格仍在持续下跌，而鹤岗的新房价格则出现微涨。

以前面提到的新房项目为例，目前的平均售价为每平方米5150元。换句话说，一套120平方米的房子总价为61.8万元。根据鹤岗住建局提供给第一财经记者的最新数据，这是目前鹤岗新房项目的最高均价。此外，鹤岗还有其他3个正在销售的楼盘，都是2021年开盘的中高端改善型项目，售价在每平方米4600至4700元左右，去化率在85%至95%之间。

“你是说要通过贷款购房？”当记者以外地贷款购房者的身份向前述楼盘售楼处咨询时，销售经理的语气中带着一丝新奇。她表示，购房者中大部分是全款购房者，也有一些贷款购房者，但基本上都是本地人。本地购房者中，有许多是有老人的家庭和新婚夫妻。

一些当地居民告诉第一财经记者，棚改后，当地人并不缺房，但这些房屋可能年代久远或质量不佳，不再适合居住。例如，一些老旧小区的顶层可能因为大面积积雪而出现裂缝。此外，目前鹤岗的商住房以步梯楼为主，随着老年人口比例的增加，相比二手房，带有电梯的新房成为当地人购房或置换的首选。

鹤岗市住建局相关负责人进一步向记者解释说，今年鹤岗的新房市场并没有受到楼市的影响而走弱，这是由于多种原因导致的。一方面，当地新房的供应量相对较少，总价也相对较低；另一方面，疫情期间积累的需求在今年得到了释放，同时还有新的楼盘推出，政府也参与了新项目的宣传和质量监督工作，这让一直观望的本地家庭选择在今年购买房产。

如果将时间拉长一点，鹤岗的新房市场起势是在2020年左右。该负责人表示，上一轮棚改后的一段时间里，鹤岗一直在处理存量商品房。直到2019年，当地还有一些新房的尾盘没有售出。随着新项目的入市，房企只能通过降价来出售尾盘，这导致鹤岗的新房价格一直下降。基于这次总结和反思，鹤岗近年来开始有意识地控制新建房地产项目的数量，并要求房企提升新房的建筑结构和质量，以确保新房能够及时销售。

根据鹤岗住建局的数据，目前鹤岗的新房库存量为12.74万平方米，去化周期大约为16个月，每月的销售量保持在1万平方米左右。

随着今年新项目的入市，鹤岗首次出现了新房均价超过5000元/平方米的情况，甚至最高的预售价达到了5900元/平方米。

在新房均价上涨到每平方米4600~5200元之后，鹤岗的新房价格还算低吗？

从佳木斯机场一直到鹤岗，记者注意到，与鹤岗相邻的佳木斯市已经出现了一些每平方米低至3800~5000元的新房项目。据当地人回忆，该市的新房项目曾经达到过每平方米7000元左右的价格。

然而，从全省乃至全国来看，鹤岗的新房价格仍然处于最低的水平。根据市场机构对全国50家主要房企的调研结果，与其他大城市相比，哈尔滨、长春、沈阳等东北省会城市的房价处于较低点，几百万元就可以购买一套房子。另据国家统计局的数据，自今年第三季度以来，黑龙江省会哈尔滨的新房价格已连续三个月下跌。

即使如此，根据中指研究院最新发布的“9月百城新建住宅价格指数”，哈尔滨的新房均价为9081元/平方米，这是鹤岗目前新房价格的近两倍。在安居客等中介平台上，黑龙江大庆等其他资源型城市的新房价格也明显高于鹤岗。

更低的房价水平使得鹤岗楼市对于“认房不认贷”和“带押过户”等政策保持着较为冷漠的态度。

今年9月27日，哈尔滨公积金中心开始实行“认房不认贷”政策。而早在2015年，佳木斯市的商业银行就开始执行“认房不认贷”政策。然而，在鹤岗市住建局负责人看来，如果这一政策在鹤岗落地，可能不会引起太大的反响。

该负责人表示：“相当一部分群体在已经拥有了价值50万元左右的房产但尚未出售的情况下，还有能力再花费50万元购买另一套房子。”

外地人在鹤岗购房的花费相当可观，不仅要支付三五万元购买房屋，还需要花费十几万元进行装修。

在全国三四线城市中，一套价值50万元的房子并不算高昂。然而对于来到鹤岗看房的外地人来说，这个价格却显得不太划算。一则新闻报道称，一位来自浙江舟山的33岁单身海员在鹤岗花费了5万元买了一套房子，这个消息将鹤岗楼市推到了外界的视线中。随后，“白菜价”成为了外地人对于鹤岗楼市的固有印象。

据鹤岗市住建局相关负责人接受第一财经记者采访时透露，相比于购买新房，外地人更多地集中在二手房市场购房。

记者实地走访时发现，当地仍然存在着价格在四五万元左右、面积在60～70平方米之间、单价不过千的二手房。同一片区域内，还有许多总价在十五万元以下的房屋，其中以十万、八万为主。这些房源主要来自于安置采煤沉陷区的拆迁居民小区。一些楼高六七层的住宅外墙上贴满了各种一口价买卖房产或租房的广告。

据鹤岗市棚改办相关负责人透露，鹤岗在2005年前后经历了煤炭产业的鼎盛时期。当时，大量矿工涌入鹤岗，带来了对住房的巨大需求。在南山区等外围工矿区，大量平房被用作矿工的居住地。然而，随着煤炭资源枯竭和国有煤矿效益下滑，城区外围的工矿区开始迅速衰退，导致大量厂区废弃、建筑物闲置。因此，这些地区成为2015年至2018年棚改的重点区域。根据规划，棚改拆迁主要以就地安置为主，即“拆多少补多少”。

然而，这些棚改拆迁的房产在不到十年的时间里呈现出“低值愈低”的趋势。与其他棚改城市不同，鹤岗城区面积较小，在黑龙江省的地级市中排名倒数第二。虽然距离市中心较远只是一个次要原因，但这导致了棚改安置房价格较低。

根据东北师范大学地理科学学院副院长刘艳军等人撰写的一篇去年发表的研究文章指出，鹤岗煤炭产业衰退后，相关行业的失业率上升，居民收入下降，区域间居民收入差距扩大，导致居住消费产生差异，进而推动住宅价格空间分化。与此同时，人才和劳动力的频繁流动或大量外迁导致人口密度和年龄结构发生变化。例如，鹤岗市东山区、兴山区等原先的工矿区老龄化程度严重，购房需求较弱，居住空间分散，住宅价格水平较低且变化缓慢。

此外，棚改期间大量兴建的保障性住房进一步削减了当地住宅市场的有效需求，加剧了原工矿区住房市场供需不匹配的问题。刘艳军等人的调研发现，鹤岗外围工矿区的大陆南小区、光宇小区、松鹤小区等保障性住房小区成为价格较低的区域。

当谈到这类棚改拆迁房时，一位当地居民表示：“住不着。如果出租，房东还得承担供暖费。”他还称，早些年，一些年轻人被“白菜价”住房吸引，选择在这个东北小城体验低成本生活。然而，随着时间的推移，他们中的一些人有了一些积蓄，不再满足于简陋的居住环境。另一些人则因为在当地找不到稳定和满意的工作而选择离开鹤岗。无论是哪种情况，他们都面临着卖房的问题。然而，这类房产往往很难出手，尽管他们以低价买入，如今越来越多的人选择将这些“白菜价”房产出租，“有时候租客还得承担水电费”。

随着鹤岗房产“白菜价”在社交媒体上走红，一些外地人和当地人发现了另一种商机：花费几十万的装修费用将几万元或几十万元的“老破小”翻新后再出租或出售。

在鹤岗市政府周围的商业中心，有十余家主营房屋装潢装修的商户。一位鹤岗房产中介表示：“这是近几年兴起的产业。”

在抖音等短视频平台上，搜索“鹤岗”一词，可以找到当地房产中介拍摄的“白菜价”房源。其中，一些房源的购房成本在3万元至8万元之间，而装修费用则达到10万元至15万元。

一位当地居民告诉记者，对于鹤岗市最便宜的二手房来说，装修费用高于购房成本并不罕见。特别是那些带着孩子来鹤岗购房的外地人，他们通常会在低购房成本和舒适生活品质之间做出权衡，也就是说，他们会购买几万元的房子，然后花费一些时间和精力进行装修。近几年，黑龙江省的高考招生计划较多，录取比例较高，这吸引了一小部分高考移民家庭，他们通过购买低成本的房产来获得当地的户口。

然而，“白菜价”只是鹤岗二手房市场的一个小方面。

记者调研发现，在鹤岗，总价在10万元至20万元左右的二手房更为常见，而学区房的单价则可以达到每平方米3000元至4000元的水平。

近一两年，随着黑龙江的双鸭山、云南的个旧、广西的百色等同样拥有单价1000多元、总价10万元以内的小城市进入公众视野，鹤岗楼市逐渐失去了吸引力。

前述鹤岗市住建局负责人提到，如今对鹤岗二手房去化做出较大贡献的外地人主要有两类：一类是从事电商等线上服务行业的年轻人，另一类是有康养需求或夏季来此度假的退休老人和家庭。对于这两类人来说，几万元的顶层步梯楼显然无法满足他们的居住需求，因此，价格高于鹤岗当地商品房平均水平的住房更具吸引力。

据鹤岗住建局统计，2023年上半年，有1817套房产被外地人购买，其中1776套为二手房。这一数据较2022年同期增长了105%，较2021年同期增长了86.9%。按年龄段划分，35岁以下和55岁以上的购房者分别达到531套和318套，均超过了过去三年该年龄段的年度交易量的一半。

房地产企业离开后，供给端的收缩问题尚待解决

面对全国楼市的整体低迷，低廉的房价使得鹤岗市跳出了大多数城市“卖一买一”置换循环的困境，也满足了一部分年轻人“逃离大城市”、“降低生活负担”的愿望。

然而，在这种繁荣的背后也隐藏着隐忧。从2010年到2020年，鹤岗市市辖区常住人口从66.45万人减少到54.54万人。自然增长率多年来一直为负，人口基数和增长率都低于全省平均水平，自然减少和外迁人口增加，老龄化问题日益加剧，鹤岗成为了典型的收缩型城市。

面对库存过高的二手房市场，在经历了本轮改善型需求释放之后，当地还有多少需求可以释放？如果需求已经饱和，而新房又无法以理想的价格销售，那么房地产企业还有多少意愿购买土地？

鹤岗市住建局的相关负责人对第一财经记者表示，我们必须正视的现实是，鹤岗不是依靠房地产来推动经济增长的城市。

“一方面，鹤岗的城市化率已经相当高；另一方面，棚改满足了相当一部分低收入人群的住房需求，这两个因素共同导致近年来鹤岗土地出让和房地产项目开发的节奏放缓。”该负责人说道。

根据鹤岗市自然资源局提供的数据显示，2020年鹤岗市供应了2个房地产用地项目，2021年也供应了2个房地产用地项目，其中包括一个棚户区改造项目用地，而2022年到2023年将没有房地产供地项目。从供地数量上看，呈现逐年减少、放缓的趋势。

供地规模减少的同时，较低的地价水平进一步制约了鹤岗市财政的土地出让收入增长。

以一项目为例，该项目于2022年年底由本地家族式开发商取得不动产证，用2989.5万元的价格购得了56501.71平方米的土地，而该开发商在2014年在相邻地块以1403.45万元购得了23782.8平方米的土地，可以看出，在近十年的时间里，该地区的地价并没有发生显著变化。

尽管地产经济在鹤岗的经济发展中一直占比不高，但地产企业的退出也引起了当地住建部门的关注。

前述住建局相关负责人回顾道，早些年，一些当地企业凭借煤炭产业积累了不少自有资金，投资进入了房地产行业；而在棚改时期，一些外地房地产企业也进入了鹤岗市。然而，随着棚改的结束，当地的房地产企业数量经历了一次“大浪淘沙”，有些企业不再从事地产活动。如今，剩下的是少数资金雄厚、拥有较长产业链的企业，他们除了从事地产业务外，还在其他领域进行经营。

为了改变鹤岗房地产供给端收缩的现象，该负责人介绍说，今年鹤岗市也参与了由黑龙江省组织的向外省推介地产项目的活动，然而，由于外地开发商普遍对鹤岗市的投资回报不感兴趣，这种活动并没有取得很大的成效。“目前，鹤岗市新房的最高售价约为5000元/平方米，而在哈尔滨这个价格是比较常见的水平。因此，鹤岗显然不会成为外地开发商的首选。”

鹤岗市同时将目光投向了吸引本地县域开发企业上。鹤岗市下辖着萝北县和绥滨县。由于棚改进展较慢、农垦体系改革后大量农民进入县域购房、新兴产业如石墨以及优质学校的进驻等多种因素，县域的房价水平和购房需求比市区更为活跃。以萝北县为例，目前新房均价在3800至4500元/平方米左右。县域开发企业很少进入鹤岗市区进行房地产开发。

一名萝北县当地开发企业的销售人员告诉第一财经记者，萝北县的新房项目都由两家本地房地产商开发，每家开发商手中都有多个在建和在售项目，可以满足发展需求，目前没有打算进入鹤岗市区发展。

“知根知底。”前述鹤岗市住建局相关负责人认为，县城房地产企业之所以满足于本地市场，一个重要原因是县城和市区的新房需求特征和营商环境存在较大差异。以萝北县为例，当地的住房需求主要源于北大荒农垦集团行政职能转移到当地后，原农垦集团的家庭为了孩子的教育而搬迁，而这类家庭的住房需求和购房能力与市区内的改善型家庭并不相同。

今年10月中旬，鹤岗市住建部门组织了一场房地产项目观摩活动，该活动还邀请了两个县的房地产企业参加。“我们希望通过主动宣传介绍，让县域开发企业了解到市区对开发企业给予的支持政策以及当地改善型需求尚未饱和。”前述负责人表示。

在释放改善型需求后，我们需要考虑新增的住房需求从哪里来。一位负责人表示，首先，我们希望能够吸引更多本地年轻人留在这里；其次，通过发展产业，吸引外地客群。

然而，我们不能忽视的是，除了那些能够花三五万买一套自住房的人之外，很多人选择了“季节性养老旅居”或者从事电商服务业，这已经成为黑龙江省乃至整个东北地区的共同特点。在这种背景下，鹤岗的房地产市场可能会失去吸引力。

鹤岗市住建局的相关负责人表示，目前，鹤岗的数字产业和康养产业仍处于起步阶段，目前相对较低的房价仍然是吸引外来客群的主要原因。未来，我们需要通过提供更多的工作机会和产业配套来留住年轻人，提升医疗服务水平以满足老年人的康养需求，但这需要在多个领域、多个方面综合发力。