一、民宿是什么

• 民宿的起源和定义

国内民宿起步于八九十年代，最初是由当地农民自发创办，以迎合游客需求。随着经济、政策的利好，我国民宿正逐渐由缓慢发展阶段转向快速发展阶段，民宿市场行情越来越火爆。

截止到2015年上半年，我国民宿超过4万家，民宿行业从业人员约84.7万人，市场规模112亿元。但相比于民宿的起源地英国和成熟地台湾地区，国内民宿整体具有起步晚、发展慢的特点。

我国民宿正发展得如火如荼，但目前对于民宿的定义还没有一个权威而精确的说法。狭义上的民宿是指:利用自有住宅空闲房间，结合当地文化，以家庭副业方式经营，提供住宿、餐饮等服务的场所。广义上的民宿是指:除了一般常见的饭店及旅社之外，其它具有独特吸引力的小型旅游住宿接待设施；强调的是主题的特色性，在我国一般指的都是广义民宿。

• 民宿、客栈与精品酒店的区别

对于很多朋友来说，民宿、客栈和精品酒店的概念很容易混淆，为了让大家对这三者有一个清晰的概念，本文从顾客体验出发，对民宿和客栈、精品酒店做一个简单的辨析。

民宿与后两者相比，其最大的特征是突出在地性和特色性，使顾客能够深入体验当地的民俗文化，与当地产生紧密的联系，从而收获不一样的生活体验。民宿有主人的人情味，具备家庭的尺度和氛围，是非标准化的，不可复制的。而客栈、精品酒店与民宿相比，则少了一种主人氛围，且客栈和精品酒店大多是以营利为目的，是可复制的。

• 民宿的基本特征

个性特征张扬。从起源和本质上讲，民宿就是民居，就是老百姓的住宅。百姓分布各地，接受不同文化、不同风俗、不同传统、不同家教的熏陶，在选择和建设自己的住宅时，无不受到这些熏陶的影响，显得各具特色。此外，由于是民居，是老百姓自己的房子，较少受到来自各方面的干扰，所以，在选址、朝向、设计、用料、内饰、规模、体量等方面，都充分体现主人的意愿。

文化特征明显。民宿是一种建筑，建筑是一种文化，是文化的物化表现形式之一。因此，民宿虽然个性化特征明显，但脱离不了当地文化的影响，在外观、建筑风格、内部设施等方面都能体现本土文化特色。

平民特征突出。由于民宿是由老百姓的房子演变而来的，它的过去就是民居、民房。在没有“民宿”一说之前，即便是接待客人，也是属于“留宿”、“搭铺”性质，是行善事、做好事，没有多少商业性质的成分。正因为它不是以盈利为目的，所以也不会刻意“打扮”，而是“我怎么住客人也怎么住”，以素颜待人，以本来面目待客。由这种民居脱胎而成的民宿，尽管有千变万化，但万变不离其宗，它的DNA是变不了的，它的平民化特征是变不了的。

“乡愁”味儿浓厚。由于民宿历史痕迹明显，乡土气息浓厚，贴近甚至融入百姓生活，因此，很容易引起人们的思乡之情，勾起人们的儿时回忆，是典型的“乡愁”型旅游产品。这是民宿的典型特征，也是民宿的吸引力、生命力所在。

观赏性、体验性和研究价值并重。一幢民宿，往往是一段历史的截图，一种文化的化石，一种风俗的遗存。同时，住民宿可以让人体验当地百姓的生活，领略当地的民风民俗，品味地道的当地美食，其体验性不同于住宾馆酒店。此外，有的民宿由于其历史性、文化性特征，具有较高的研究价值。

二、大数据解读民宿现状如何

• “民宿”内涵的变化

• 民宿数量不断增长

2012年以后，中国旅游度假需求增长迅速，大众出行主体由商务出行转向个人旅游，居民对于民宿等个性化主体酒店需求大幅增加，民宿市场快速进入爆发式增长期。

统计数据显示，截至2015年，国内民宿企业已达4万多家，从业人员近90万人，市场规模逾百亿元，民宿正成为新的投资热点。

在国内，从地域上看，长三角和东部沿海地区的民宿业最为领先，这离不开旅游度假市场的成熟以及丰富的旅游资源（水乡、古镇、城市风光等）。

未来，民宿一方面还将随着现有的热门旅游景区的客流量增加而继续扩张，另一方面将伴随新的旅游资源的开发而诞生。

• 民宿关注度变化趋势（以酒店为参照）

近三年，“民宿”的关注度一直在上升，从2016年7月份开始，搜索量井喷式增长，到8月份甚至超过“酒店”。

• 民宿的曝光度与关注度对比（以酒店为参照）

2016年8月份开始，民宿与酒店的关注度已经持平，但是曝光度还远远不及酒店。人们想要更多了解有关民宿的信息，但有关民宿的内容与酒店相比，显得微不足道。

• 民宿消费者分析

三、民宿投资特征有哪些

随着经济大环境的改变（经济下行、产业结构调整、线上服务平台的完善、线上支付常态化），共享经济作为一种新兴经济模式逐渐兴起。民宿作为共享经济的典型业态，已经成为资本关注的热点。

目前，民宿投资主要呈现以下三个特征：

• 轻资产、快收益的投资平台

民宿的体量普遍较小，投资总量可控，是理想的轻资产快收益的投资平台。一方面中国房产租金收益率持续走低，中国的房屋租金回报周期远远超过国际标准周期。另一方面，中国压抑已久的民宿市场将迎来爆发期，各方资本，根据博思数据发布的《2016-2022年中国民宿行业分析及投资机遇预测报告》显示，到2020年，我国民宿行业营业收入将达到362.8亿元人民币。因此各方资本相继进入民宿行业。

• 立体式、多方位的投资方向

资本投资民宿是立体式、多方位的，不但利用自有资金直接投资，而且还带动各方资金一起投资；不但投资民宿客栈本身，而且还投资产业链的各个环节，比如民宿在线预订、民宿众筹平台，蚂蚁短租、小猪短租是其中的典型代表。

• 多元化、大众化的投资主体

目前投资民宿行业的资本方的构成比较复杂，包括专业的资本运作机构、资本巨鳄以及民宿产业链上下资本方。

专业的资本运作机构倾向于投资民宿预订平台、相关民宿的金融产品。例如妈妈资本推出“民宿贷”，为优质的民宿经营者提供个性化、低利率、快捷方便的贷款业务；专注线上垂直社区和线下连锁品牌，民宿集中营获得了天使种子轮投资；专注于精品酒店民宿等细分领域的众筹多彩投获得数千万元Pre-A轮投资，由英诺天使、分享投资和顺为资本三家投资，雷军和许达来联合创立的顺为资本是继天使轮领投后的跟投；团购网站美团与小猪短租达成了合作协议；途家网与同程旅游达成战略合作，将深挖公寓民宿旅游市场潜力。

资本巨鳄则是倾向高端民宿。如绿地集团与携程合作，打造城市民宿集群，餐饮集团“外婆家”投资6000万打造了“不舍·野马岭”民宿项目；2016年3月如家酒店集团正式启动民宿项目，改造位于北京、上海和深圳的五处住宅，开展民宿业务。

对于自然投资人而言，众筹是可以分摊风险、借鸡下蛋的投资途径。民宿虽然可以控制规模，适时变现，但是相对酒店而言，民宿作为新生事物，其风险依然存在。同时，用民宿做众筹有着广泛的市场参与人群，民宿众筹具有相当大的市场空间。

目前，众筹发力非标住宿（即非保准住宿，包括客栈、民宿、公寓、精品酒店、度假别墅等）、资本加快民宿布局的局面已经形成，民宿站在新的“风口”，多方势利争相分割市场蛋糕，资本的迅速涌入推动了民宿行业的快速发展，但也加速行业洗牌，民宿行业的转型升级势在必行。

四、如何更好地实现民宿价值

• 群模式

一是实体群，构造民宿体系。已经有这么多民宿了，但是这些民宿之间的关系如何？如果这些民宿在一个群平台上全面整合，这就构造了一个体系。

二是网络群，大数据，云计算，平台化，移动终端。在每一个点上无法形成，但在一个面上、在一个域上，可以聚集，最主要的就是靠现代技术，也契合城市人的习惯。

三是民宿联盟或协会，形成组织化。这样来突破现有的模式障碍。

• 制度化

设立上下线，管理有弹性，充分发挥市场作用。我们对上有一个如何应对的问题，对下也有一个如何应对的问题，管理要有弹性，现在主要障碍不在条规上，是在调整上。

每一个部门都有每一个部门管理方式，比如说工商管理、税务管理、安全管理、消防管理等等，一系列的条条，这些条条刚性极强，如果没有相应的政策支持，是很难出来的，就需要条条管理略微具备弹性，实际上民间的活力极大，只要有一点弹性，给一点空间就发展起来了，这里面要充分发挥市场的作用。

• 法制化

一方面，政府应该加强引导，着手制定《民宿管理服务规范》，对民宿要达到的最基本的设施要求、安全标准、服务内容、服务流程等做出明确规定，用法规性、标准化的要求进行引导。

另一方面是乡规民约。乡规民约原来是乡村自治的基础，现在变成乡村管理的一种高端的形态，实际上到今天为止，乡规民约还在发生非常大的作用，所以要通过法制化的基础和乡规民约的提升，来促进整个发展。

• 注重民俗文化

做民宿不能脱离民俗文化。民俗是一方百姓在长期的生产生活中逐渐形成并世代相传，而且对当地人们的言行举止有较强约束力的民间文化，是一个地方百姓遵循的风俗习惯。它的形成，既与中华大文化即民族传统有关，又与宗族文化、家族文化即家风家教有关。百姓把自己的宗教信仰、家训家教、价值取向等体现当地风俗的文化符号集中体现在住宅的设计和内饰上，一座小住宅，满屋是文化。所以做民宿不能只重视外表，只重视躯壳，而是要把民宿内在的东西做出来，把当地的风俗习惯融入进去，把民宿的灵魂做出来。这样的民宿才有生命力。

传统文化，现代解读；传统资源，现代产品；传统产品，现代市场。如果传统和现代的关系处理不好，一个方面可能把客人吓跑了，一方面可能把客人憋倒了。传统乡村到晚上是没有什么活动的，农忙时期绝对没有，农闲有点小戏看一看，有点小评书听一听，可是现在丰富多彩，光靠这点传统怎么支撑下去？所以，一方面，要把传统文化挖掘最大化，另外一方面要引入一部分现代元素，使客人能够待下来。

• 原生态建设

做民宿不能脱离百姓生活，尽量保持原生态。人们之所以要去住民宿，就是要去过一过老百姓的生活。做民宿，不能只把“百姓的房子”做岀来，更重要的是把百姓的生活做进去，把当地的文化做出来。

以老民居、民宅改造而成的民宿，除安全问题和必要的服务设施外，要尽量保持原生态，保持百姓生活的原形原貌，让游客真真实实过上当地百姓的生活。新建民宿应尽量把老百姓的生活融入进去，规划设计要研究当地的民风民俗，研究当地百姓的生活习俗、宗教信仰、生活情趣、劳作习惯，把老百姓的生活真实地呈现出来。有条件的地方应发展一些拓展项目，用情景再现的方式反映当地百姓生活；设计一些体验项目，让游客体验当地百姓的真实生活。

• 市场延伸

民宿休闲对应周边，民宿文化对应中程，民宿度假对应远程。不同的市场距离有不同的诉求，也有不同的产品提供，裸心谷模式，高端度假，高端不等于奢华，特色，精致，舒适，自然。契合人性，自有文化性，才有商业性。

• 业态丰富

小而精，多功能，社区借助，小镇模式。做民宿不能忽视服务，不能只满足村子里有几栋民宿，因为这只是一种初级的满足，真正的满足应该是多功能的。

比如说欧洲的很多乡村度假的民宿，村子旁边有一个骑马场，孩子过来训练一个礼拜，终身骑马，大体上就建立起来了，所以效益非常好。乡村可以做到，城里很难做到，而且一边度假，一边骑马，一边游山玩水，就形成综合性的体验。

更重要的是，晚上干什么，把晚上的事情解决好，这才能够有最终的吸引力。否则，晚上憋在屋里看电视，和在家里生活有什么区别？

类似这样的东西都需要开动脑筋，做得越丰富越好。这里还要进一步研究主与客的关系。有些城市人到乡村休闲民宿，完全按照自己的这套审美趣味来操作，形成喧宾夺主。另一方面，也同样有两个层面，一个层面叫店大压客，一个层面叫客大压店，这些问题都是存在的，这就需要突破，一系列怎么办，把事情做好、做到位，仍需我们继续探索。

五、精品民宿欣赏

墅家·玉庐雪嵩院

澍德堂

花田花地

遥远的山

隐西39

松赞·绿谷

千里走单骑·雪山庄园