二手房具备可拎包入住、教育配套确定、性价比高等优势。

购房者逐步从新房市场转向二手房市场，在2023年的长沙楼市里表现明显。从一线北京回长沙工作的肖女士，在长沙置业时即选中了一套可拎包入住的二手房。

机构数据称，过去一年长沙二手房成交量有大幅增长，成交价格相对平稳，低于新房约3000元/㎡。

二手房成交价低于新房

“922”长沙楼市新政规定，商品住房网签满4年，可上市交易。意味着二手房上市交易的年限缩短，新政之后，次新小区房源纷纷挂牌，长沙二手房挂牌量量激增。据象盒房产最新数据，长沙二手房挂牌量已突破8万套，同比新增了3万多套。

过去一年，长沙二手房市场还迎来了带押过户政策，进一步简化二手房交易流程，降低交易成本。

湖南中原研究院公布的数据显示，全年来看，二手房挂牌价格变化不大，二季度小幅上涨，下半年跌回原点。临近年末，随着挂牌量上涨，多数业主为尽快出售房源，降价力度有所提高。

就成交价格来看，二手房低于新房约3000元/㎡。业内人士表示，不同于开发商，二手房均为小业主，价格变动的灵活度高，卖方心态变化对价格的影响较大，挂牌量持续增长对小业主施加了较大压力，因此未来二手房价格变动幅度可能比新房更大。

国家统计局近日公布的数据显示，2023年12月长沙二手房价格环比下跌0.6%，同比下跌1.3%。

以单个楼盘来看，部分二手房小区的成交单价较前两年有较大幅度的下跌。在贝壳找房平台上，位于梅溪湖的合能璞丽，年初成交单价接近2万/㎡，年末有房源成交单价约14232元/㎡。2022年，该小区有房源成交单价超过2万/㎡。同片区的和泓梅溪四季，有小户型成交单价约14000元/㎡多一些，但此前，该小区有房源成交单价约28000元/㎡。

土地限价时代，长沙多个新盘限价低于周边二手房，形成价格倒挂现象。在过去一年，这种现象正在发生改变。

热门二手房小区教育配套突出

中介从业人士周先生在接受潇湘晨报·晨视频记者采访时称，过去一年他所接触的客户主要是两类人群，一类是在北上广深工作的小年轻，在长沙首付30-40万买个二手房，每月还贷3000元上下。一类是湖南市州来的人群，他们奔着长沙的教育配套而来，多为改善子女的教育环境。

周先生表示，“922”楼市新政后，次新小区的房源可入市交易，对于此前卖得比较好的二手房小区，形成比较大的冲击。

2023年，长沙二手房成交主力为60-144㎡的低总价房源。二手房以刚需、刚改客群为主。

那么，过去一年长沙哪些二手房小区流通性更高？哪些二手房小区热度较高？

湖南中原研究院的数据称，卖得最好的当属八方小区，成交套数约1436套，参考均价约31934元。其次是湘江世纪城、北辰三角洲、钰龙天下、万科魅力之城、中海国际社区、江山帝景、恒大雅苑、怡海星城、保利麓谷林语。

记者梳理发现，以上热销楼盘要么学区优势明显，要么为体量较大的成熟大盘，又或者小区的综合配套完善。业内人士分析认为，教育、体量、成熟度、性价比是二手房能否成交的关键因素。

值得关注的是，在部分新房出现交付风险的背景下，二手房因具备教育确定性优势、性价比高，逐渐吸引购房者从买新房转向购买二手房。

潇湘晨报记者牛蕊

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