现在的天河黄埔，走在路上都会觉得烫脚，想选一个中意的房子比徐峥留长发还难。

敲黑板！不要追高！不要追高！没必要追高！前文提到过，现在的市场没必要追高。今天来说说石溪为代表的海珠西。

海珠现在的概念，最强在琶洲区域，再就是创新湾。创新湾前期的看点在广纸、石溪、沥滘片区。

炒一下前段时间的冷饭，海珠区石溪村旧改，总投资约177亿元，由佳兆业+红八方共同来完成，实际改造范围约101.38万方。

划一下重点：

1.先建设复建安置区，后建设融资区。建设融资区时，须先建设完成相应建筑面积的安置区，并且不得低于相应的比例；

2.全部安置房开工建设截止日期，2023年12月31日前；

3.安置房建设基本完成截止日期，2025年12月31日前。

简单来说，石溪旧改在时间节点把控会比较严格。安置区和融资区将交替建设，未来几年住宅以及商业项目陆续入市。预计6年之后会有初步效果，10年左右全新的城市形象基本成型。

至于目前石溪版块自身值得关注的原因主要如下几点：

1.旧改自然不能给到我们立竿见影的效果，可能都没等到旧改成型就置换了。即便如此，旧改红利依旧是可以提前反馈到房价里。

随着创新湾的持续推进，以及区域内各大高价新盘的上市，石溪版块的二手房也会得到更多的关注。

2.交通方面，目前广佛线石溪站已通车，6站到珠江新城约20分钟，开车距离10公里。去往海珠其他主要通勤目的地客村、昌岗等都很方便。

目前在建的地铁10号线，预计2023年通车，从广钢，经过石溪，到越秀，最终到体育西、天河客运站一带。

3.老城生活气息比较浓厚，配套成熟，该有的都有。

而不足之处最主要的两点：

1.整体面貌较旧，对于比较看颜值的人来说，第一印象不太好；

2.学校教育质量一般，如果近期有上学需求，并且非常看重学校的，可以忽略了。

整理了石溪版块目前主要的一些二手小区大致情况，其中包括了东晓南、燕岗靠近石溪的一些小区，比较有对比性。

石溪地铁出来，主要是这几个小区，基本上石溪地铁被金碧系列以及鸣翠花园包围。

第一金碧，楼龄近20年，目前海珠关注人气榜首，均价4万/平，主要在售60-120方二至四房（本文对楼梯楼、一房以及放盘量很少的户型不做统计）。

楼龄较久，内部配套非常充足，户型选择范围大，楼梯电梯房都有的选择，对于刚需上车比较友好，交易比较活跃。其中森林公园组团，户型、朝向、视野、楼距都比较优质。

属于开放式小区，户型比较老式，跟不上现在人的喜好，车位紧张，靠近工业大道的几栋楼会有噪音影响。

第二金碧，楼龄15-18年为主。主力户型58-108方二三房，目前均价约4.2万/平。

户型设计相对新一些，格局较好，不过西向户型不少。小区被高压线贯穿分割，小区园林较小，视觉效果不好。其他的与第一金碧相似。

第三金碧，楼龄相对更加新，目前海珠成交榜第一名。均价4.5万/平，目前在售主要64-130方二至四房。

楼龄在区域内比较新，颜值耐看。主打三房，两房户型比较差。园林、绿化比较好，适合刚需偏改善的买家。缺点依旧是开放式小区，车位紧张。

鸣翠花园，分四期开发，最新一期早两年一手刚清盘，属于石溪板块最新的小区。

外观比较新，管理相对严格一些。西侧紧靠高压线变电站。

小区户型以改善为主，主要群体是周边工作自住居多，放盘量很少，放出来的基本上只有边角料，楼层差、或者靠近变电站的。

锦丽居，均价4.35万/平，主要在售75-113方二三房。步行200米到东晓南地铁站，紧靠商业体星光百货，小区规模中等偏上，物业管理比较好，外观较新，园林也保养不错。

不过小区比较隐蔽，不容易被发现，本身也名气不高，只能说，酒香也怕巷子深。自住方面还是比较舒适的。

保利花园，均价4.65万/平，主力在售68-144方二至四房，以及更大面积的单位，楼龄跨度较大，一部分楼龄较久，不少楼栋靠工业大道。

大型社区，超5000户，在海珠相对稀缺，高层目前可以望江。物业管理比较严格，户型也相对方正，园林景观也都保养的好，背靠广纸新城。

保利百合花园，分两期开发。小区自身没有太大亮点，主要是保利品牌自身特点，物业管理不错，户型格局方正，小区园林景观比较好。单价不低，性价比相对一般，可以作为对比选项。

总体来说，锦丽居、鸣翠花园偏周边上班族自住。对于其他区域上班族，预算足够的可以考虑保利花园、第三金碧花园，其次第一、第二金碧。

如果把上述楼盘作为区域内一线小区的话，其他的比如富力顺意花园，可以作为一个备选的强二线对比项。

侨诚花园、嘉鸿花园，在开发商、产品、价格等方面都处于中间位置，属于区域内二线小区，对于自住想买个相对低总价的电梯小三房的人来说，这里是可以满足需求的。

保利红棉，楼梯楼较多，电梯楼稍微少一些，非常有老城区的感觉，单价相对低一些，属于二线。

至于晓港湾、加怡花园、瑞宝花园等，相对比较老旧，只能说，纯刚需上车。不建议入手。