不客气的说，这篇文章应该是价值上万的。

尤其是对于，正打算考虑在丰台买房，想依靠丽泽商务区的发展，让房子升值的这部分人。这篇文章，应该会让你们有所收获。

但千万不要心急的问——猫叔，你就告诉我买哪里就行了。

对于这部分人，连区区10分钟左右的阅读都坚持不下去，却妄想能够买入即赚，往往是命定的输家。

01

最近一段时间，高端改善楼盘入市，咨询2000W总价的朋友多了起来。丰台是他们不得不看，而又保持怀疑的一个区域。

不得不看，是因为比起其他区域，丰台还算是新房有的选的（城六区能开发的地儿太少）。

保持怀疑，是因为这么多年，丰台的发展相对于东西海朝比较落后，经常听到的一句话是“丽泽都嚷嚷了十多年了，除了新建几栋写字楼，大部分还是内样儿”。

甚至，群里边小哥手握2000万，打算看看丰台的新盘，然后说了句：“猫叔您别笑，我还真有点不好意思的。”

丰台为什么发展不起来呢？

答案从《丰台分区规划(国土空间规划)(2017年-2035年)》里就能找到。

看最后的两项，属于丰台一直以来扮演的角色，一个是服务保障区，一个是交通枢纽。

服务保障区的意思就是，丰台是北京的生活物资批发地，衣服、食品都要从丰台分发到北京各地。

早期疏解的大红门服装批发市场，包括最近人心惶惶闹出新冠疫情的新发地，旧机动车交易市场、纺织服装鞋帽市场、家具建材市场、花卉市场都在丰台。

丰台就是各种市场、棚户区的集聚群。所以丰台的高端产业基础很差，海淀的高科技，西城的金融，东城的文创、朝阳娱乐把丰台甩出了很大的差距。

一定程度上说，为了保障北京的衣食供应，丰台牺牲了自己的发展。

另外就是综合交通枢纽，这个很好理解。丰台的衣服、食品需要从全国各地运输，再分发到北京各个区域，所以丰台是京西南陆路交通的咽喉要地。

感兴趣的朋友可以去找地图看看，丰台是北京铁路最密集的地区，也是北京高速路、国道及其出口最多的区。

环线路、快速路、城市铁路，这些道路把丰台相当一部分区域切割的很碎，住在丰台这边，会有很多断头路出现，丰台也难有一块比较完整的连片的土地开发。

这两个原因，造成了丰台的开发难度非常大。

像朝阳、通州，很多版块的开发是简易模式，拆迁以后平整土地就可以了。但是丰台这里，基本上是炼狱模式。不仅棚户区腾退任务繁重，而且因为道路问题，开发途中变更设计，拖慢进度是常有的事。

所以，丽泽的开发，注定了是一个高举慢打的模式。

这样的模式下，如果要投资丽泽，是非常需要时机和眼光的。

从时机来讲，丽泽的开发是非常慢的，不能过早进入，战线拉的很长，就极有可能跑输大盘。

从选筹来看，丰台整片区域品质住宅不高，而且有很多地方是开发死角，你买入了被地铁、高架桥割裂的小区，同样也会跑输大盘。

02

来看丽泽商务区具体的建设时间表：

2008年11月，丽泽金融商务区启动国际方案征集工作；

2010年1月经市政府专题会议审议通过规划综合方案；

2012年12月由原市规划委批复控制性详细规划和城市设计导则。

2013年丽泽商务区开工。

2015年基本形成了丽泽金融商务区建设骨架。

2019年，丽泽商务区已建成楼宇陆续投入使用，截至2019年12月底，丽泽金融商务区入驻企业共计505家。

2020年，丽泽航站楼开工，年内同步实施14、16、19号线，新机场线、房山线北延共5条地铁线路建设。

目前能确定的是，2021年14号线贯通，2022年16号线，新机场新，以及丽泽航站楼开通。

好，我们探讨一下，丽泽最好的进入时机。

分别是2015年，2020年。

2015年是骨架基本形成，工程大干快上的阶段。押注的是，丽泽商务区建成之后的利好。很容易吃一波红利。

2020年是商务区形成，押注重要的交通枢纽建成的利好。

进入时机的逻辑是：买房买的是预期。

一定要等利好兑现之前进入，等利好兑现了，预期没有了，增值空间也就没有了。

买房买的是预期。

如果从2008年进入，等到2012年才开始等到详细的规划，这个进度是很缓慢的。收益率会很低。

接下来，我们看，哪些地方，可以凭借丽泽的红利，成为明星板块。

这个结果，可能你会吃惊。

03

如果押注丽泽，那么很多人第一反应是，应该在丽泽商务区买。

丽泽路把丽泽商务区一分为二，分别对应了南北两个区。

具体到房源，在下面这张图里。南区只有零星的几个小区，分散在几个角落里。并不是很好的选择。

北区小区比较多，明显居住氛围更好。

而且未来北区还有航站楼、北京十二中国际学校。附近的右安门还会扩建北京师范大学实验中学丰台学校，提供0至18岁的优质教育服务。

丽泽商务区，优先选择北区。

但比较尴尬的是，北区品质特别好的小区也没有太多。唯二的两个选择，是顺驰蓝调、金泰城丽湾，均价在8W+。

其实放眼整个丽泽片区，二手房都比较少，换手率一般，总的来说可选余地不大。曾经有一位粉丝，就因为单纯看中地段，买入某个老小区，结果增值很不理想。

因为地段放弃小区品质，其实陷入了投资误区。

这个投资误区背后，还存在一个认知误区：大家认为，CBD、产业聚集区的房价增值是最高的。

事实并非如此。房子是用来住的，没有舒适的居住氛围，房价增值的空间也会缩减。

我们看国贸，均价是7W，反而是距离国贸一站地的双井一带，均价多了6K-8K。

国贸均价低，一方面是周边老房子多，建外SOHO虽然不是老房子，但这个坑盘也大大的拉低了均价。另外一方面，高密度的写字楼区域，很少有住宅一类的相关配套，居住感是很差的。

而双井（包括九龙山一带），既有次新，又有老房子，住宅高、中、低档次都有，交通四通八达，又有富力广场、家乐福、合生汇等商业综合体，有公园有水域，有很好的居住氛围。

同理，投资丽泽，也不意味着一定要买在丽泽商务区，我们要寻找居住氛围更好的，住宅品质更好的区域。

04

直接上结论。

丰台有很多板块，从次新+交通利好+丽泽辐射来看，我认为最好的板块是西局一带，草桥，以及玉泉营。

从我跑盘的经验来看，西局是丰台发展最好的区域，没有之一，而且这里大多是高端商品房，即使是回迁小区品质做的也不差。

这个板块有我最爱的小区，也是标杆小区，你们猜猜是哪个？保利百合。

14号线西局到丽泽商务区只有两站地。而且去丰台科技园也很方便。

（其实丽泽---西局---丰台科技园，你们能看到，丰台的重点，是向西南发展的。如果能知道这个战略意图，西局其实比丽泽板块更好）

另外，无论商业体，还是教育资源，这里也很完善。重要的一点是，西局这边丰北路行车很方便，现在丽泽路还需要绕行。交通路网明显西局要好一些。

看好的第二个区域是草桥。这个板块之前分析地铁线路的时候也说过，新机场起点，19号线利好。距离丽泽也不远。周边住宅次新比较多。

尤其是打算上车丰台的朋友，400-500W这个区间，重点关注一下。可能会有惊喜。

还有一个是玉泉营。16号线南段，以及房山线北延，丰益桥南站也是换乘站，所以玉泉营这一带也值得关注。

标杆小区万年花城就在这。

由于篇幅原因，具体的小区推荐，就不多说了。但大体的思路和选筹理由都告诉你们了。相信这篇文章，你们会觉得耳目一新。毕竟是大多数公众号都没写过的。