【编者按】消费复苏，科技、互联网浪潮迭起，引发商业地产模式深层次变革。与此同时，存量时代市场竞争加剧，轻资产优势凸显，新时代竞争法则亦在发生改变。

从盘活存量到提振消费，如何通过精细化运营提升资产质量？政策端对商业地产公募REITs的鼓励与开闸，又将如何重塑商业不动产领域新格局？

搜狐财经、搜狐地产、焦点财经推出《商业地产幸存者法则》系列策划报道，挖掘商业地产企业经营管理方法论，透视行业发展趋势及价值。

本期解读：合生商业。

在地产行业，合生创展集团(00754.HK)属于典型的崇尚“高溢价、多囤地、慢周转”开发模式的港资房企。

由于拿地较早，“捂地生财”的合生至今仍一直保持着较高的毛利率。但“慢周转”的经营理念，也或多或少地限制了其在商业地产领域的发展速度。

就产品而言，合生在2016年首次推出“合生汇”这一商业地产产品线，至今已拓展至合生汇、超极合生汇、合生广场、hopx、MOHO等全系列产品线，凭借“包租”、“委管”并举的模式，合生形成一线城市、省会城市、强二线城市不同场景和区域的全面布局。

就运营而言，合生商业已形成投资性房地产业务和合商科技两个轻、重管理平台。重资产方面，合生正加快资产证券化步伐，探索“从重到轻”的路径；轻资产方面，合生不喜欢纯轻资产运营，更倾向“小股操盘”。第三方机构克而瑞就认为，“合生商业轻资产不‘轻’，重资产不‘重’。”

最新的2022年，受市场环境的影响，合生商业地产部分投资收益微降。地产、商业、合生活、基建、投资作为构建起合生多元业态布局的五大产业，未来如何在商业地产的浪潮中继续“掘金”？除了加快发展速度之外，继续打磨商业核心能力和品牌输出，仍是合生商业重要的发力点。

合生商业将自己定义成“商业不动产全产业链的创新投资商与运营商”，覆盖城市综合体及购物中心、写字楼、产业综合体、酒店及服务公寓等经营业务。

由于过去的“慢开发”，经过多年的经营，合生其实囤积了大量的自持商业项目。公开数据显示，截至2022年年底，合生商业的业务规模已遍及北京、上海、广州、深圳、成都等十余个主流城市，拥有100余个商业地产项目，已建成运营的项目面积超过500万平方米。

在2022年四季度，合生商业开出西安南门合生汇、上海MOHO等项目。另据公开报道，2023年北京超极合生汇也将开业；该项目作为全国超极合生汇的首个项目，也是合生商业入驻北京的第二个商业综合体。

就业绩表现来看，合生商业地产部分2022年租金收入出现下滑。具体来看，2022年合生商业地产投资收益为39.53亿港元，上年为42.17亿港元，即同比下滑6.26%。

事实上，在这之前合生的业绩都保持了不错的增长势头。2016年-2018年，合生来自投资物业的租金收入由8.37亿港元持续增长至20.03亿港元，对公司总收入的贡献比由5.15%增长至15.07%。

到了2019年，合生开始以商业地产投资收益为口径进行披露，当年为31.54亿港元，占公司总收入的比重进一步提升至16.96%。紧接着的2020年和2021年为36.25亿港元、42.17亿港元，即同比增幅分别为14.93%、16.33%。

合生商业的发展思路与其在传统的物业开发与销售领域的思路有一定的一致性，即信奉“高溢价、多囤地、慢周转”的开发模式。

“慢周转”的核心在于，以低价获取核心城市优质土地，通过漫长的开发周期等待土地升值，从而缓慢谋利、赚取高利润。

公开资料显示，2000年前后合生就开启了“囤地”：2003年公司的仅有土地储备1000万平，到2010年就达到3020万平，随后长期维持在3000万平左右。与此同时，合生的存货周转率多年处于3000天左右。换言之，合生对于项目的消化周期长达8年左右。

这种“慢周转”模式并非住宅项目专属，商业项目也同样受用。截至2022年末，合生的商业板块土地储备约726万平方米，一线城市（北京、上海、广州、深圳和临深区域）土储高达690万平方米，占比95%。

以广州海珠TIT科贸园项目为例，合生早在2010年获得。但2022年年报显示，该项目总面积为904692平方米，完工面积为0。

再如北京二环的合生德胜大厦，合生在2006年便拿下该项目，但直到2012年也未完工。彼时，有内部人士透露，“项目迟迟不动工主要是等市场。现在租6块，老板不想租了就不盖，等到租10块的时候，盖得就快了。”

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